Obligaciones y contratos

Contratos

Generalmente, cuando nos enfrentamos a la firma de un contrato o un documento siempre nos queda la duda de saber si todo lo que pone en el mismo se puede exigir o reclamar, o incluso podemos llegar a pensar que si lo que estoy firmando no se nos volverá en nuestra contra.

¿Qué debemos tener siempre presente en estos casos?

En caso de tener dudas sobre un documento que vamos a firmar es muy importante no sentirnos obligados a ello, ya sea por el hecho de quedar mal o por sentirnos presionados. Es preferible demorar esa firma 24h y consultar con un profesional en lugar de firmar y cruzar los dedos para que no se nos vuelva en nuestra contra.

La seguridad que te puede ofrecer un experto en la materia es altamente rentable cuando hablamos de obligaciones contractuales.

Los contratos son lo que son, no lo que las partes quieren que sean. Los contratos no dejan de ser sino la voluntad de las partes plasmadas en un papel, por lo que debemos tener muy presente que, cuando firmamos, están expresando nuestra voluntad. Deshacer eso a posteriori es muy complicado.

La firma es un reflejo y ratificación de nuestros actos, por lo que es muy importante que esté bien expresado en sus términos.

Los contratos se pueden registrar de muchas formas: verbalmente, apretón de manos, una servilleta o un trozo de papel. La ley no establece cómo plasmar la voluntad de las partes. Lo que sí está claro es que mientras mejor esté redactado, menos lagunas tendrá y menos problemas ocasionará para hacerlo cumplir.

Los contratos los firman las personas que se obligan, aunque en ocasiones pueden aparecer terceras personas que las partes consideran necesarias y que en determinadas situaciones deben firmar también, como son los avalistas.

El contrato verbal es tan válido como el escrito. El problema radica en la prueba del mismo.

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Arrendamientos

(Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Duración del contrato

Se puede pactar libremente por las partes.

Si se pacta un periodo inferior a un año, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días.

Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra, con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato.

Si el arrendador, transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Renuncia del arrendatario

El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días.

Muerte del arrendatario

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión

La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada y en caso de que no se haya pactado se realizará forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. El arrendador no puede exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta.

Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras

Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Gastos de comunidad y tributos.

Dependerá de lo pactado por las partes. Lo normal es que la comunidad lo abone el arrendatario y el IBI el arrendador.

Habitabilidad

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa, según lo regulado en la Ley.

Fianza

El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes.

Arrendamientos

La legislación estipula quién se hace cargo de cada gasto que se genera. Ahora bien, las partes pueden disponer otra cosa. Pero siempre es un acuerdo entre las partes, no con terceros. Lo normal es que la plusvalía la pague el vendedor y el impuesto de transmisiones el comprador.

No solo se puede, sino que es altamente recomendable. Para ello deberá acudir al registro de la propiedad y solicitar una nota simple de la finca para conocer cuales son las cargas del inmueble y si la persona que se lo vende es realmente la titular.

Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada, Impuesto de Bienes Inmuebles al día, certificado de la Comunidad de Propietarios (si la hubiese) de estar al día en las cuotas, Certificado de Eficiencia Energética actualizado, Certificado de cargas bancarias, etc.

Es recomendable realizar la compraventa en escritura pública. Por ello habrá que acudir a Notaría. El momento puede ser tanto a la formalización del contrato como a la entrega del bien, depende lo que se pacte. Si se retrasa la entrega del bien, habrá que analizar los motivos y si ha estado suficientemente notificado el comprador y/o el vendedor de dicho retraso.

En principio, todo se puede negociar. Cuidado con los contratos de adhesión, esto es, los que no permiten la negociación por venir ya con cláusulas estereotipadas para todo el mundo.

Las hay de todo tipo, personales, bancarias, etc.

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